Mon expertise notariale vous suit partout en France !
Deux cas, une même exigence :
1. Intervention à Noirmoutier, mon marché local : implanté au sein du marché insulaire, je sécurise une majorité de clients extérieurs qui achètent un bien sur l’île.
2. Intervention partout en France, mon réseau unique : grâce à mon réseau développé depuis mon expérience à Bordeaux, j’accompagne vos acquisitions partout en France.
Une connaissance du marché insulaire
Spécificités PPRL, servitudes anciennes…
Un réseau local maîtrisé
Agents, artisans et professionnels, collectivités...
Un process acquéreurs extérieurs rodé
Investissement, résidence principale, secondaire...
Je partage avec vous l’avantage d’un réseau national développé et une maîtrise parfaite de l’achat à distance.
Je vous accompagne sur TOUTE acquisition en France avec la même qualité de service.
Mes domaines d’intervention nationale :
Une même méthode applicable partout en France :
Oui, la loi française rend l’intervention d’un notaire indispensable pour signer l’acte de vente d’un bien immobilier, afin de donner une forme réglementaire à l’acte. Toutefois, résumer son intervention à un simple formalisme serait réducteur et vous priverait de nombreux avantages.
Le notaire s’assure que vous disposez de toutes les informations rendues obligatoires par la loi et de celles utiles en tant que futur propriétaire. Il vous accompagne dans le suivi de toute la procédure d’acquisition, vous conseille sur la fixation de délais cohérents et sécurise le transfert de propriété en vérifiant l’absence de contraintes susceptibles de porter atteinte à votre pleine propriété (servitudes, hypothèques du précédent propriétaire). Il vous conseille également sur les protections à mettre en place lors d’un achat en couple.
Je préfère éviter l’expression « frais de notaire » car elle est trompeuse, suggérant que tout ce qui est versé au notaire lui revient, ce qui est faux. Les termes « frais d’acte », « frais d’acquisition » ou « frais de mutation » sont plus appropriés.
Ces frais d’acquisition sont fixés par l’État et identiques sur tout le territoire français. Ils se décomposent entre la rémunération du notaire (émoluments), représentant en moyenne 1 % à 1,5 % du prix du bien, et les impôts collectés par le notaire, qui représentent environ 6,5 % du prix. Le notaire est avant tout collecteur d’impôts dans une vente immobilière. Les frais totaux s’élèvent généralement entre 7,5 % et 8 % du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.
Pour un simulateur fiable, prenez par exemple le site de l’ANIL.
Non, la rémunération du notaire et les impôts étant fixés par l’État pour assurer un coût identique du service public notarial sur tout le territoire, ils ne sont pas négociables.
Cette tarification réglementée garantit l’égalité d’accès au service notarial et la qualité uniforme des prestations, indépendamment de votre localisation géographique. Le tarif réglementé constitue également une protection pour les usagers contre d’éventuels abus tarifaires.
La différence entre compromis de vente et promesse de vente est relativement subtile. Le terme « promesse de vente » est plus large et englobe aussi bien le compromis de vente que la promesse unilatérale de vente. Le compromis de vente constitue le nom usuel de la promesse synallagmatique de vente.
Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage définitivement, l’acquéreur disposant d’une option d’achat. Dans le compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent mutuellement. Ces considérations techniques n’impactent pas majoritairement le déroulé de la procédure d’acquisition.
Personnellement, je privilégie la promesse unilatérale de vente pour sa fiabilité juridique supérieure et ses effets mieux encadrés, que je pourrai vous expliquer lors d’un rendez-vous au besoin.
Cette question est délicate car elle ne se situe pas particulièrement au stade notarial de la transaction.
Avant même de visiter, il convient de vérifier l’état général du bâtiment, la nature des travaux nécessaires, recommandés ou simplement utiles. Pour une copropriété, examinez sa situation financière, consultez les procès-verbaux d’assemblées générales et le carnet d’entretien.
Les diagnostics immobiliers restent incontournables : ils renseignent sur l’état de l’installation électrique, de l’installation de gaz, les performances énergétiques, la présence d’amiante, de plomb dans les peintures, et les risques naturels et de pollution…
Pour une maison, vérifiez les modalités d’accès à la parcelle, à l’emplacement des compteurs, à l’existence de servitudes, la mitoyenneté des murs, etc.
Je recommande systématiquement un échange préalable avec le notaire (même simplement par téléphone) pour analyser la situation juridique du bien et vous permettre d’acheter sereinement, plutôt que de découvrir des problèmes après engagement.
La question n’est pas tant « que demander au notaire », mais plutôt « quoi lui expliquer ».
Exposez-lui votre contexte personnel, familial et le projet dans lequel s’inscrit votre acquisition. Il comprendra ainsi vos besoins et attentes, pourra attirer votre attention sur les points cruciaux et vous donner les bonnes questions à vous poser sur le bien.
Le notaire effectue par lui-même un certain nombre de contrôles systématiques, tant sur le bien lui-même que sur la capacité des parties à s’engager dans l’opération (par exemple vérification d’un éventuel régime de protection du vendeur – comme une tutelle – nécessitant une autorisation judiciaire, par exemple).
Vous voyez que mon intervention ne concerne pas seulement le bien immobilier mais aussi le contexte général de l’opération.
Les seuls moyens fiables consistent à consulter les titres de propriété antérieurs et à compléter cette vérification par une consultation du fichier immobilier. Pour les hypothèques, seule la consultation du fichier immobilier permet d’en être certain. Une dette n’est jamais attachée directement à un bien immobilier : c’est l’hypothèque qui rattache une dette à un bien.
Le notaire opère systématiquement ces vérifications en levant un état hypothécaire, consultation à l’instant T du fichier immobilier. Ce travail fait partie intégrante de ses missions et constitue un élément qui ne peut échapper au contrôle professionnel.
En tant que professionnel du droit, le notaire est garant de ces vérifications essentielles.
Le notaire peut consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour vérifier les règles d’urbanisme, même si ce n’est pas sa mission première. Pour s’assurer de la constructibilité d’un terrain, il sollicitera auprès des services d’urbanisme de la mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, document délivré par les seuls services compétents en la matière.
Ce certificat donne une idée précise de la constructibilité et permet de geler pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables à une future demande de permis de construire.
Attention cependant : seul un permis de construire accepté et purgé de tout recours vous assure définitivement de la constructibilité de votre terrain pour le projet envisagé.
Les diagnostics obligatoires doivent être analysés pour déterminer leurs conclusions. Le diagnostic électrique, par exemple, révèle l’existence ou l’absence d’anomalies au regard de la réglementation actuelle. Une installation de plus de 15 ans présente souvent des anomalies liées non à des défauts de conception mais à l’évolution de la législation, qui se durcit progressivement pour plus de sécurité.
Le diagnostic assainissement pose souvent problème : il vérifie le bon raccordement de la maison à l’assainissement collectif (tout-à-l’égout) ou individuel (fosse septique).
Ces diagnostics constituent des outils précieux pour évaluer l’état réel du bien et anticiper d’éventuels travaux de mise aux normes.
Le délai classiquement admis est de trois mois.
Cette période permet :
Les délais peuvent être allongés si le vendeur a besoin de plus de temps pour préparer son déménagement, ou si l’acquéreur doit vendre un bien avant d’acheter, ou encore par accord mutuel.
Les délais peuvent être raccourcis en cas d’achat sans prêt immobilier, de délais de réponse administratifs courts, ou d’obtention rapide du financement.
La principale aide pour les primo-accédants concerne la réduction des droits de mutation départementaux. Depuis avril-mai 2025, ces droits sont passés de 4,5 % à 5 % dans la majorité des départements français. Les primo-accédants, qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis les deux dernières années, bénéficient du maintien de l’ancien taux à 4,5 %, soit une économie de 0,5 %.
Pour l’acquisition dans le neuf, les primo-accédants peuvent également bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour une partie de leur financement bancaire, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité liées aux revenus et à la localisation du bien.
Les pièges principaux ne surviennent pas au moment de la rédaction des actes notariés mais en amont : acheter trop cher par méconnaissance du marché, négliger l’état général du bien et les travaux nécessaires, se précipiter sur un bien inadapté à ses besoins réels.
Il faut également anticiper les coûts de détention : taxe foncière annuelle, charges de copropriété, entretien courant.
Pour une maison, l’entretien de la toiture, la réfection d’enduits extérieurs, la mise aux normes électriques ou de l’assainissement peuvent représenter des coûts importants.
En cas de doute, n’hésitez pas à consulter votre notaire qui analysera votre projet à court, moyen et long terme pour vous guider efficacement.
Pour tout achat, vous devez fournir vos documents d’identité (carte nationale d’identité ou passeport) et justifier de votre financement : provenance des fonds (économies personnelles) et accord de prêt immobilier le cas échéant.
Il est essentiel de vérifier votre capacité de financement avant de signer une promesse de vente, car celle-ci vous engage juridiquement. Le notaire doit s’assurer de votre solvabilité pour éviter de vous faire prendre des engagements que vous ne pourriez honorer.
C’est techniquement possible mais très difficile. Cela dépend largement de la politique de la banque sollicitée, de votre profil emprunteur (il faut un dossier exemplaire) et du type de projet. C’est plutôt envisageable pour un investissement locatif car le bien génère des revenus.
Pour l’acquisition d’une résidence principale, aucune banque ne prête 100 % du prix et des frais en 2025. Les établissements exigent généralement un apport minimal pour couvrir au moins les frais d’acquisition et démontrer votre capacité d’épargne.
Les frais d’acquisition se composent de la rémunération du notaire et des impôts. La rémunération comprend une partie forfaitaire invariable correspondant aux formalités effectuées, et une partie proportionnelle dépendant du prix de vente. L’ensemble représente en moyenne 1 % du prix sur une transaction médiane.
Le reste correspond aux impôts calculés purement proportionnellement, représentant environ 6,5 % du prix de vente. Ces impôts sont collectés par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités territoriales.
Les primo-accédants bénéficient d’une réduction des droits de mutation sur la part départementale dans la majorité des départements français.
Sinon, lorsque du mobilier garnissant la maison ou l’appartement est vendu en même temps, l’impôt de mutation n’est pas perçu sur la valeur de ce mobilier, mais attention aux conditions :
Cette valorisation nécessite idéalement une prisée par un commissaire-priseur ou, à défaut, des factures avec application d’une décote pour vétusté. En pratique, en respectant ces principes, la valeur du mobilier reste souvent très faible et l’économie réalisée limitée.
En principe, toute plus-value immobilière est imposable, après application d’un abattement pour durée de détention quand on le possède depuis plus de 5 ans.
Cependant, des exonérations existent, la plus connue étant la vente de sa résidence principale qui bénéficie d’une exonération totale.
D’autres exemptions plus rares s’appliquent selon des critères spécifiques que je peux détailler en fonction de votre situation particulière. N’hésitez pas à prendre rendez-vous.
Il n’y a pas de « prix réel » du bien, seulement un prix négocié entre vendeur et acquéreur. Vous n’avez pas la main sur l’évaluation déclarée puisque l’imposition porte sur le prix de vente effectif. Tout accord avec le vendeur pour un prix minoré constitue un dessous-de-table, pratique totalement prohibée et punie par la loi.
Aucun notaire ne prêtera son concours à une vente impliquant un dessous-de-table. L’administration fiscale effectue des contrôles de cohérence des prix et peut déclencher une procédure de redressement fiscal.
Les risques pénaux et fiscaux sont considérables et disproportionnés par rapport aux gains espérés.
Avant la signature de la promesse de vente, il faut compter le temps des visites, de l’offre d’achat et de sa négociation, puis de la saisine du notaire. Si le dossier est complet, une promesse peut être signée rapidement.
Mais en pratique, il est rare d’avoir un dossier 100 % complet dès la saisine du notaire.
Je dois alors analyser les pièces fournies, demander les compléments nécessaires selon mes vérifications, puis proposer un rendez-vous de signature.
Une fois la promesse signée, on compte généralement trois mois jusqu’à l’acte de vente définitif, délai variable selon les circonstances.
Le vendeur ne peut pas changer d’avis sans conséquences. S’il le fait, il contrevient au contrat signé et doit payer une pénalité fixée d’usage à 10 % du prix de vente à l’acquéreur.
Cette pénalité substantielle constitue une protection efficace pour l’acquéreur et dissuade généralement les vendeurs de se désister sans motif légitime. Elle compense le préjudice subi par l’acquéreur qui s’est engagé de bonne foi dans l’acquisition.
Oui, l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquéreur un droit de rétractation de dix jours à compter de la réception de la copie signée de la promesse ou du compromis, envoyée par le professionnel (agent immobilier ou notaire).
Ce droit de rétractation est strict et peut être exercé sans justification particulière. Il constitue une protection légale permettant à l’acquéreur de réfléchir à son engagement après la signature, période pendant laquelle l’émotion de l’achat peut retomber.
Plusieurs modalités de signature à distance existent aujourd’hui. Lorsque vendeur et acquéreur ont chacun leur notaire, la loi permet que les vendeurs soient chez leur notaire et les acquéreurs chez le leur, reliés par visioconférence. Chaque notaire constate la présence de ses clients et recueille leur signature, l’acte étant validé par flux informatique sécurisé.
Mais si une partie souhaite assister à distance au rendez-vous, elle ne peut pas signer directement par visioconférence. Elle peut toutefois établir une procuration préalable chez son notaire. Un mandataire signe alors à sa place, tandis que le client assiste au rendez-vous en visioconférence pour suivre le déroulement de la signature.
L’erreur absolue consiste à ne pas insérer une condition suspensive d’obtention de prêt alors qu’un financement est nécessaire en réalité.
Cette condition suspensive constitue votre sécurisation juridique en cas de refus bancaire.
Si votre promesse inclut une condition suspensive pour un prêt de 220 000 euros par exemple, et que vous recevez des refus malgré des démarches diligentes dans les montants et délais prévus, vous pouvez vous retirer sans pénalité en présentant les refus circonstanciés au vendeur.
Attention : vous devez rigoureusement respecter vos obligations (délais, montants, établissements réglementés) pour bénéficier de cette protection.
